不動産購入のQ&A

事情・背景について
購入不動産について
資金・費用について
住宅ローンについて
物件見学・注意事項について
税金・諸費用について

事情・背景について

 Q1  購入するのと借りるのとではどちらが良いですか?

 A1  どちらが良いかについてはお客様のご事情にはよりますが、昨今は住宅ローン低金利という情勢もあり、賃貸市場より売買市場のほうが比較的活発に動いています。ただし、市場の良し悪しでは判断しにくいと思いますので、ぜひ一度、お問い合わせください。最良のご提案をさせていただきます。


 Q2  希望条件の優先順位が絞れません。何か良い方法はありますか?

 A2  住まい探しのご希望条件の優先順位はお客様の諸事情によりさまざまです。 希望の決め方に正解があるわけではありませんが、将来変更できる内装などの部分、変更できない立地や環境などの部分と分けて希望条件を書き出してみると考えを整理しやすいでしよう。


 Q3  夫婦共有名義で購入する際の注意点はありますか?

 A3  夫婦でそれぞれの手持ちの資金で購入ケースでは共有名義にする必要があります。
また、住宅ローンを組む場合は、それぞれが住宅ローンを組むので、ローンの事務手数料などの諸経費がニ人分必要になる場合があります。
なお、共有名義の場合の持分はそれぞれが出資した割合に応じて決まります。もちろん、夫婦共働きでないと収入の合算はできません。夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む理由としては、購入希望物件の価格に対してどちらか一方では収入が足りない、住宅ローン控除を二人で受けたいという2例が代表的です。
なお、夫婦それぞれが資金を出したにも関わらず、名義上夫婦どちらか一方だけ住宅ローンを支払っている場合は、贈与税の対象となる場合もあるのでご注意ください。


 Q4  買い替えの際、売却と購入のどちらを先にすれば良いのでしょうか?

 A4  売却資金で新しい住まいを購入する方は、売却を先行させるのが良いでしょう。
持ち家に住宅ローンが残っている場合、完済してからでないと新たに購入先の住宅ローンを組むことができません。そのため一般的に、資金計画上は売却を先行することになります。
売却先行になると「先に売れてしまい行く先がなくなる.....Jと心配される方がいらっしゃるため、不動産契約の際に「買い替え特約」というものを設けます。
買い替え特約は物件が先に売れてしまっても、購入先が見つからない場合は、契約の白紙解除ができます。これで、最悪の事態は防げます。もちろん、ペナルティもありません。
ローンの残債がない場合や、自己資金がある方などは、購入を先行させることができます。買い替えを検討されているお客様は、方法もそれぞれ異なりますので、まずは担当者にご相談ください。


購入不動産について

 Q1  どんな種類、用途の不動産でも相談できるのですか?

 A1  当社の対応エリア圏内でしたら、土地・戸建・マンションなど個人向け不動産を始め、一棟マンション・ビル・工場・倉庫など事業用不動産も取り扱っております。


 Q2  対応エリアはどこですか?

 A2  仲介エリアは過去の経験を活かして、大阪府下に対応しております。

当社が促進しております買取エリアも同様です。

 Q3  希望の不動産を早く探す方法はありますか?

 A3  希望条件をご相談いただくことが何よりも早く探せる条件になります。
不動産は生モノとはよく言いますが、不動産情報は日々変わっていきます。昨日あった物件が今日はないということは良くあること。良い物件はみなさん目にしているものです。そこで当社は、新鮮な不動産情報は市場公開される前にお客様にご紹介しております。結論、一早く情報を入手できるということです。


 Q4  リフォームした物件を購入するメリットとデメリットは?

 A4  手直しナシで入居ができるのがメリットです。

あらかじめリフォームされているため、入居前にリフォームする必要がありません。住宅購入当初の支出をおさえることができ、ローンを組まれる方はリフォームローンを別で組まなくていいというメリット付きです。

また、住宅ローンを取り組む際には住宅部分とリフォーム部分を一括で契約に組み込めるので、住宅ローン金利で融資を受けられるという最大のメリットがあります。ただ、買主様の希望や好みにあった仕様でない場合もあるので、住まいに対しての好みや希望が明確な方は、購入後、ご自分で好みにあった仕様にリフォームされることをおすすめいたします。エステート リンクは不動産事業部、建設事業部、一貫体制で取り組んでおります。なお、当社建設事業部におきましても豊富な実績、経験がありますので、よりよい提案ができると思います。買主様がリフォームをする場合、通常は現金でのお支払いになりますが、当社では住宅ローンと合算してリフォーム予算を借入できる提携ローンをご利用いただけます。詳しくは営業担当者にお尋ねください。

 Q5  「坪Jの広さはどのように計算するのですか?

 A5  よく土地などの広さを表すのに「坪」という単位が使われていますが、坪の具体的な広さは、「OO平米×0.3025=△坪」と計算します。


 Q6  駅などからの徒歩時間はどのような基準で決めているのですか?

 A6  

道路距離80メートルごとに約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示しています。


 Q1  購入にかかる税金や諸経費はどれくらい必要なのでしょうか?

 A1  不動産を購入する場合、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」などの税金や、住宅ローンを利用する場合の「事務手数料」「保証料」「火災保険」、さらに「仲介手数料」もかかります。

売買代金以外にかかる諸費用は、一般的には売買代金の6~10%ほど必要になります。なお、金融機関では諸費用ローンという商品もありますので、自己資金が不足している場合であっても不動産購入は可能です。これらの費用は、お客様の状況や不動産の価格によっても異なります。ほかにも、引越し代や、カーテン、照明器具などの費用も見込んでおいたほうが良いでしょう。


 Q2  購入前に不動産の価格交渉はできますか?

 A2  価格も含めた契約の諸条件は、売主様と買主様の聞に営業担当者が入って売買契約前に調整いたします。価格以外の条件としては、引渡しの時期、引渡しの状態(照明やエアコンなどの付帯設備の条件や、リフォームをするかしないかの条件)などがあります。トータルで条件を調整するなかで、価格交渉をする場合もあります。


 Q3  頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?

 A3  不動産価格以外に仲介手数料・税金・ローンの事務手数料などの諸費用がかかりますので、一般的には売買代金の6~10%ほどが現金で必要になります。それ以外に、購入される物件価格の10%程度が手付金として必要になります。したがって、通常であれば購入価格の20%程度は現金で必要となります。

当社では、自己資金が少ないお客様に向けた提携銀行による不動産価格+諸費用ローンも 取り扱っていますので一度ご相談ください。


 Q4  手付金はどのくらい必要ですか?

 A4  目安として、手付金は売買価格の5~10%を売買契約時に売主様へ支払うケースが多いです。手付金を少額にすることは可能ですが、「売買契約を解除したいときに手付金を放棄することで無条件で契約を解除できる」という契約解除の条件を設け、安易に契約の解除ができないようするために10%程度に設定されます。売主様、買主棟の双方にとって手付金を少額に設定するのはあまり望ましくありません。しかし各々諸事情を考慮し低めに設定するケースも多々ありますので、自己資金が少ない場合でも一度ご相談ください。

 Q5  購入代金、諸費用の支払い方はどのようにするのですか?

 A5  売却代金は、売買契約時と決済時(所有権移転時期)の2回に分けて支払われるケース が一般的です。通常、売買契約時に売買価格の5~10%を手付金として支払い、決済時(所有権移転時期)に残りの金額が支払われます。

売買契約時の手付金は現金で支払い、決済時(所有権移転時期)の残金は住宅ローンが実行されることで、金融機関より売主様に支払われます。現金購入をお考えの方も同様の支払い方法になりますが、最終の金融機関の部分は買主様による預金金融機関での取引になるケースが大半です。
なお、不動産本体以外の費用の支払いに関しては、一般的には売買契約時に『売買契約書 印紙代」、決済時(所有権移転時期)に「仲介手数料(別途消費税などが必要)」「火災保険料」「印紙税」「登録免許税」「固定資産税」などの税金、ローンを利用する場合は「事務手数料」「保証料」などが発生します。 


 Q6  自宅を売却した資金で買い替え先を購入したいのですが、どのようなスケジュールで行えば良いですか?

 A6  ご自宅の売却代金を受け取るには、本来、買い替え先に引越しをしておく必要があります。売却不動産の住宅ローン残債もなく、買い替え先の購入資金もある方は先に引越しをすることもできますが、住宅ローンが残っていて買い替えローンを組むなどの場合は先に引越しをすることは難しい部分があります。
住宅ローンの残債が残っている方は、買主様の了解が得られればお引渡し後・残金受領後も数日間、住まわせてもらい、残代金を購入先に支払ってから引越しをするという選択股もあります。


 Q7  購入した場合の税金の控除を教えてください。

 A7  一定の基準を満たした住宅を住宅ローンで借りて購入した場合、会社員の方も購入した翌年に確定申告をする必要があります。確定申告の手続き後の翌年以降は年末調整で手続きができるため確定申告する必要はありません。 

なお、適用される各種特例や控除についてはお客様の状況によりますので、詳細は担当者にお尋ねください。なお、申告書の書き方については、各税務署で無料相談を実施しています。


 Q8  購入した場合の税金の控除は?

 A8  一定の基準を満たした住宅を購入した場合、「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」「登録免許税」などが軽減されます。また、住宅ローンを利用された方は「住宅ローン控除」で年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できます。適用される各種特例や控除についてはお客様の状況によりますので、詳細については担当者にお尋ねください。


 Q9  購入した場合、不動産取得税や固定資産税などの税金の支払いはどうなるのですか?

 A9  不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得したときに一度だけかかる税金です。
不動産の取得とは、売買・贈与・交換・建築(新築・増築・改築)などによって不動産の所有権を取得することを言います。なお、登記の有無、有償・無償、取得の理由などは聞いません。 
税額については、取得する不動産によって異なりますので詳細についてはお尋ねください。
固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届く場合があります。精算方法は、売主様が全額を支払っている場合が多いので 実際の清算は4月1日を年額基準とし、引渡し日を基準に日割り精算で計算された金額を買主様に支払っていただきます。通常は、決済のときにこうした費用を精算します。翌年以降の固定資産税については通常通り、買主様に納付書が届きます。

住宅ローンについて

 Q1  返済計画をたてるときはどのようなことに留意すれば良いですか?

 A1  新築住宅の場合は最長35年(金融機関によっては最長50年)ですが、中古住宅の場合は建物や借りられる方の年齢によって返済期間が制限される場合があるので注意しましょう。
返済額と返済期間が決まれば、どれくらい借入できるかを試算してみます。また、年収からも借入額を試算することができます。そのほかに、ご主人が単独でローンを組むのかご夫婦の収入合算で、組むのかによっても借入可能額などが異なりますので、こちらも先に決めておきましょう。ローンの借入先によって融資条件などが異なりますので、よく検討してから借入先を決めることが大切です。

 Q2  自己資金が少ないのですが、購入は可能でしょうか?

 A2  購入は可能です。金融機関の融資には返済比率枠というものがあり、お客様の収入に対して金融機関が独自で取り決めた支払い可能枠の範囲内の不動産であれば、物件価格の100%を住宅ローンで借入できます。逆に可能枠以上の物件価格であれば不足分の自己資金が必要ということになります。

ただし、不動産購入には物件代金以外にも必要な費用があります。「仲介手数料」「登記費用」「印紙代」「火災保険料」「事務手数料」「保証料」など諸費用と言われるものです。諸費用は通常、自己資金で支払うのですが、金融機関によっては諸費用ローンという商品もあります。通常、物件価格の10%までと設定されていることが多いのですが、金融機関によってさまざまです。

自己資金は多いに越したことはありませんが、自己資金が少ない場合であっても不動産購入は可能です。お客様の状況によって条件はさまざまですので、各種ローンについての詳細はお気軽にご相談ください。

 Q3  車などのローンがありますが、住宅ローンを利用することは可能でしょうか?

 A3  車などのローンを利用している場合、そのローンの毎月の返済額を考慮しつつ住宅ローンの支払いが可能かどうかを金融機関が審査します。車などのローンの返済額が多い場合は、住宅ローンの借入額に制限がかかるといったこともあります。

 Q4  最近、転職しました。住宅ローンの利用は可能でしょうか?

 A4  金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なりますが、通常、勤続1年以上であることがローンを利用できる目安条件となります。それより勤続期聞が短い場合でも借りられる場合もありますので、詳しくはご相談ください。

 Q5  購入予定の不動産をリフォームしたいのですが、どうすれば良いですか?

 A5  中古住宅を購入された方は、工事内容は大なり小なりさまざまですが、ほとんどの方がリフォームをされます。ぜひ購入後のリフォームもエステート リンクにご相談ください。当社はもともと、増改築を専業としていた企業です。おかげさまで多くの実績を積み上げており、不動産事業部と建設事業部が一貫体制で取り組んでおりますので、不動産購入後のアフターフォローも万全です。安心してご相談ください。

物件見学・注意事項について

 Q1  入居中の不動産を見学するときの注意点は?

 A1  中古住宅を購入する場合、売主様が入居中のことが大半です。家具などが置かれているため生活をイメージがしやすい点がメリットです。テレビやソファーの位置、どれくらいの家具が置けるのかを確認しておきましよう。
売主様も売却活動をされていますから、ご理解があります。見学の際には遠慮せず、しっかりと室内の状態を確認しましょう。また、収納などは、できるだけ売主様にお願いして容量や状態を見ておきましょう。入居後のことや周辺環境のことなどを売主様から聞くことができる点も中古物件購入のメリットと言えます。


 Q2  古家付の土地を購入するときの注意点は?

 A2  建物の解体費用がかかりますので、解体費がどれくらい必要になるか事前に確認をしておいたほうが良いでしょう。解体費用は建物の構造によって違いがあります。例えばコンクリート造や鉄骨造であれば、木造の建物より高額な解体費用が必要になります。また、解体の時間もかかるので新築される際にはスケジュール調整も必要です。

 Q3  雨漏りなど建物に不具合、問題がある物件を購入するときの注意点は?

 A3  雨漏りやシロアリ被害など、売主様から事前に確認したことについては買主様にもあらかじめ不具合があることをご承知いただいたうえで売買契約を締結します。補修費用の負担などの諸条件につきましては、ご契約前に当社が売主様と買主様との調整をさせていただきます。

万が一入居後に不具合が出てきた場合、売主様が不動産業者の場合は瑕庇担保責任というものが法律上存在し、適用されます。これは最低でも引渡しより2年間は買主様の故意の行為でない場合、いかなる場合であっても売主側が修繕、修復する義務があるというものです。一方、売主様が個人(一般の方)の場合は責任追及が難しくなります。もちろん、知っていた事実を伝えなかった場合は売主様に責任を問うことはできますが、知らなかった場合は問うことができず争点になってしまいます。ですから、トラブルを避けるためにも事前確認が非常に大切になります。

 Q4  中古住宅の場合、照明器具やエアコンは付いているのでしょうか?

 A4  通常は付いておりません。ビルトインのエアコンや、新築分譲時に付帯していたものを除き、後付けのエアコン、照明器具などについては基本的に売主様が取り外します。売主様が残す設備については、売主様、買主様のそれぞれのご希望を考慮して「付帯設備一覧表」という書面でその内容を契約前に確認することになっています。

税金・諸費用について

 Q1  税金・諸費用について教えてください。

 A1  1.仲介手数料

仲介手数料とは、宅建業者に不動産を仲介してもらった場合に支払う手数料です。購入が決定して成約した場合にのみ発生し、その取引額に応じて必要となります。
仲介手数料の計算は下記のとおりです。
取引額が200万円以下 (取引額×5%)
取引額が200万円超400万円以下 (取引額×4%+2万円)
取引額が400万円超  (取引額×3%+6万円)

2.印紙税
不動産を売却する際の「売買契約書」や、ローン利用の際の「金銭消費貸借契約書」などの作成時に必要となり、売買金額やローンの借入額に応じて印紙税額が変わります。なお、不動産売買に関する契約書の印紙税(1通ごとに必要)の納税方法は、各書類に収入印紙を貼付して支払います。

3.登記費用
所有権移転登記・表示・保存登記の登録免許税、抵当権設定登記の登録免許税、司法書士報酬などがかかります。

4.金融機関費用(住宅ローンを利用する場合)
銀行事務手数料、保証料がかかります。銀行事務手数料は金融機関が取り決めている金額、保証料については住宅ローン利用額、利用期間によって異なります。
そのほか、万一に備えて団体信用生命保険があります。金融機関によって異なりますが、大半の金融機関は強制加人となり、加入できない場合は融資が下りないこともあります。費用については、住宅ローン金利に含まれているというケースが大半です。

(例)
銀行事務手数料 31,500円
保証料 (借入額1,000万円期間35年)206,100円

5.固定資産税・都市計画税
土地、建物の所有者に対して課税される税金で、税率は市町村によって異なります。不動産を所有すると毎年かかる税金です。不動産取引年度の分は不動産引渡し時に日割り精算にて行います。

6.不動産取得税
不動産の取得に際して一度だけ課せられる税金です。一定の条件を満たす新築住宅や中古住宅に対して控除があります。

7.その他
修繕積立金・管理費の精算(マンションの場合は必要になります)、中古物件の場合のリフオーム代などがあります。